Quel contrat pour construire une maison individuelle

Plusieurs types de contrat peuvent être utilisés pour construire une maison individuelle (vente en l'état futur d'achèvement – contrat de construction de maison individuelle – contrat de maîtrise d'œuvre – contrat d'entreprise).

Toutefois, en secteur diffus où le constructeur ne vend pas le terrain, les contrats les plus utilisés sont les contrats dits de "louage d'ouvrage"; les contrats de vente (VEFA – Promotion) étant plutôt réservés au secteur groupé.

Parmi les contrats de louage d'ouvrage, un seul est réglementé par une LOI D'ORDRE PUBLIC

(Loi du 19 décembre 1990) et présente tous les avantages de sécurité technique et financière pour le CLIENT mais aussi pour tous les intervenants : il s'agit du Contrat Les Constructeurs et Aménageurs (L.C.A)


AVANTAGES DU C.C.M.I POUR LE CLIENT

    • Le client n'a qu'un seul interlocuteur : le constructeur.
    • Après avoir signé son contrat, le client bénéficie d'un délai de réflexion et peut se rétracter dans un délai de 10 jours qui suit l'envoi de son contrat par lettre recommandée avec accusé réception.
    • Il bénéficie d'un contrat dont la rédaction est réglementée et très protectrice (absence de clauses abusives).
    • Cette rédaction fait l'objet d'un contrôle par le prêteur.
    • Le prix de la construction est clairement défini (tous les travaux indispensables doivent être chiffrés) et la révision encadrée.
    • Le délai de construction est fixé et tout retard dû au constructeur fait l'objet de pénalités en faveur du client.
    • Les travaux que le client souhaite exécuter par lui-même doivent être chiffrés par le constructeur.
    • Le constructeur est tenu du respect des règles du Code de la Construction et de l'Habitation (C.C.H) et des règles de l'art.
    • Toutes les sommes versées par le client avant l'ouverture du chantier font l'objet d'une garantie de remboursement au cas où le contrat ne prend pas effet.
    • Le client bénéficie directement (dommages ouvrage) ou indirectement de l'ensemble des garanties techniques et assurances qui entourent la construction (assurances décennale et biennale, garantie de parfait achèvement).
    • Enfin, et garantie sans doute la plus importante, le client est assuré de voir sa maison achevée dans les délai et prix convenus grâce à la GARANTIE DE LIVRAISON.


AVANTAGES DU C.C.M.I POUR LE PRETEUR

    • Un contrôle du contrat grandement facilité du fait d'une rédaction encadrée par les textes et de la présence de contrats-type (notamment Les Constructeurs et Aménageurs).
    • Une garantie de livraison qui évite toute accident de parcours à l'emprunteur pendant la construction et des assurances techniques qui confortent la valeur du gage.
    • Un prix bien défini qui facilite le montage du plan de financement.
    • Une grille d'appels de fonds claire qui facilite les déblocages auprès du constructeur, en accord avec le client.


LES DANGERS DU CONTRAT DE MAITRISE D'ŒUVRE

Utilisé à des fins de détournement de la loi de 1990

Certains intervenants du marché de la maison individuelle peu scrupuleux, n'ayant pu obtenir, en raison de leur incompétence et de la fragilité financière de leur structure, la garantie de livraison obligatoire, déguisent leur activité sous couvert de "bureaux d'études", "maîtres d'œuvre", "groupements d'artisans" ou autres appellations.

A la différence des architectes et agréés qui exercent avec une compétence reconnue une réelle mission de maîtrise d'œuvre, ces "officines" qui agissent en fait comme des constructeurs (publicités de pavillons avec prix définis à l'avance, choix des entreprises à la place du client, démarchage commercial, etc…), n'utilisent le contrat de maîtrise d'œuvre que comme échappatoire à la loi du

19 décembre 1990 à laquelle ils sont normalement soumis (puisque la loi ne s'attache pas à l'appellation utilisée par le professionnel mais à la façon dont il agit vis à vis du client), les tribunaux et la Cour de Cassation l'ayant jugé maintes fois.

Les dangers de ce contrat dévoyé sont multiples pour le client et le prêteur.


DANGERS POUR LE CLIENT :

    • Aucun délai de rétractation après la signature du contrat.
    • Aucune garantie de remboursement des sommes versées avant l'ouverture du chantier.
    • Aucune garantie de livraison en cas de défaillance du "maître d'œuvre" ou de l'une des entreprises.
    • Aucune garantie sur la définition du prix et sur les travaux supplémentaires.
    • Aucune garantie sur le délai de construction.
    • Aucun contrôle de la souscription par les différents intervenants des assurances obligatoires (dommages ouvrage décennale)


DANGERS POUR LE PRETEUR :

    • Aucune sécurité sur la bonne fin du chantier et la couverture des malfaçons donc aucune garantie sur la valeur du gage.
    • Aucune garantie sur la maîtrise du prix.
    • Aucune sécurité sur les appels de fonds par rapport à l'avancement des travaux.
    • Un risque sérieux, en cas de défaillance du maître d'œuvre ou d'une des entreprises et de requalification du contrat, que le prêteur soit désigné par le juge pour assurer la bonne fin du chantier à la place du garant absent.
    • Une perte de crédibilité si des fonds ont été prêtés pour une opération inachevée et sans garantie